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1가구 1주택 비과세는 양도소득세 세금절약에서도 많이 중대한 항목입니다.
1주택은 양도금액 9억 원 이하일 경우 모든금액 비과세됩니다.
양도금액이 9억 원을 넘으면 전체 양도차익 중 9억 원을 초과하는 일정 부분에 대해서만 양도세를 계산합니다.
이럴때 초과분에 대해서도 ‘3년 이상 보유·2년 이상 주거’한 경우 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 연 8%(최대 80%)씩 받을 수 있네요.
이만큼 세금절약 효과가 크지만 비과세를 받기 위한 요건은 엄격합니다.
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원칙은 주거자인 1가구가 2년 이상 보유한 주택을 1주택 상태에서도 양도해야 합니다는 것.
2017년 8월 2일 이후에 조정대상지역에서도 차지한 주택은 보유 기간 중 2년 이상 주거도 해야 합니다.
가구원이 모두 주거하지는 않아도 됩니다.
가구주만 살고, 자녀는 직장이나 학교 문제로 다른 집에서도 전세로 주거한 경우에도 주거 기간은 인정됩니다.
주거 기간을 완화해 주는 특례가 적용될 때는 요건이 엄격하게 적용됩니다.
소위 취학·근무가 이유일 경우 1년 이상만 주거해도 비과세를 적용해 줍니다.
이럴때는 비과세 전제을 완화해 적용해 주는 것이어서 가구원 중 일부만 주거할 경우 인정받기가 쉽지 않습니다.
예를 들어 자녀에 학업 때문에 부득이하게 주거 1년 만에 팔아야(양도해야) 하는 경우를 생각해 봅시다.
자녀 학업 문제로 이사 가는 만큼 취학·근무상에 형편을 인정받을 수 있네요고 생각할 수 있네요.
그러나 이럴때 요건은 많이 엄격합니다.
예외로 인정되는 취학에 범위가 생각보다 좁습니다.
초등학교나 중학교는 해당하지 않고 고등학교와 대학교,
특수학교 등만 인정됩니다.
또 직장에 변경이나 전근 등 근무상 형편이나 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 경우에도
적용 요건이 엄격합니다.
직장과 주거지 전제은 혹 동일 시군이 아니면서 출칼퇴이
곤란한 거리여야 합니다.
직장이 아닌 사업상에 형편도 근무 등에 형편으로는 인정되지 않습니다.
주거 기간을 1년으로는 단축해줄 때와
일반적으로 1주택 소유자가 조합원 입주권을 차지해서 재개발·재건축된 집으로는 2년 내 이사하고,
1년 이상 계속 주거하는 경우에도 가구원 전원이 이사해야 합니다.
일반적으로 취학·근무상에 형편은 엄격하게 적용됩니다.
초등학교나 중학교에 취학으로는 처와 자녀가 같이 이사하지 못합니다면
비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
과거해 12·16부동산대책으로는 조정대상지역에서도
일시적 2주택자에 처분 유예 기간이 2년(2018년 9월 14일∼2019년 12월 16일 중 차지한 경우)에서도
1년으로는 줄어들었습니다.
1년 이내에 가구원 전원이 전입신고(2019년 12월 17일 이후에 차지한 경우)도 해야 합니다.
이럴때도 초등학교와 중학교로 인한 예외는 인정되지 않습니다.
그렇지만 새로운 주택 차지 시 기존 세입자가 주거하고 있는 경우(임대차 승계)에는 최대 2년에 범위
이내에서도 남은 임대차 기간까지 처분과 전입이 연기됩니다.
비과세에 대한 판단을 잘못할 경우 많게는 세금 수억 원을 더 내야 할 수도 있네요.
또 관련 내용을 잘못 신고하고 세금을 납부합니다면
가산세까지 물어야 하는 짐도 생길 수 있네요.
이런 에미에서도도 1주택자 비과세에 대한 판단은 중요합니다.
집 한 채만 가지고 있더라도 세금을 공부해야만 하게되는 이유입니다.
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