농어촌 2주택자 양도세 면제(+ 세금 절세 혜택) 제주도 사례!

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3년 이상 보유한 농어촌주택

주택수에서 제외돼 비과세특례 

 

서울 집 팔 때 양도세 혜택 받야하며

수도권외 읍면동 등 자격 맞아야 합니다.

1가구 1주택자가 2년 이상 보유

(조정대상지역에서 2017년 8월 2일 이후 취득한 경우 2년 이상 거주요건 추가)한 주택을 매도한다면 양도소득세가 비과세됩니다. 

물론 의도치 않은 상황으로 2주택자가 돼 양도세를 걱정해야 될 때가 있습니다.

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임 씨는 서울에 10년 넘게 보유한 주택 1채가 있습니다.

2016년 4월 제주로 발령이 나면서 제주 서귀포시에 작은 빌라 1채를 구입했습니다.

아내와 아이들은 학업으로 서울에 남아있었습니다.

매입한 빌라는 수년 후 서울로 돌아오는 시점에 다시 팔 계획이었습니다.

 

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문제는 제주의 주택시장이 침체되면서 매수자를 찾기 어려워진 것입니다. 

결국 임대를 주고 서울로 먼저 돌아왔는데, 사정이 생겨 서울 집을 팔아야 하는 상황이 됐습니다. 

그러나 서귀포 빌라 때문에 2주택자로 취급돼 양도세가 많이 나오는 것은 아닌지 몰라 계약을 미루고 있습니다.

 

임 씨 사례에서는 우선 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편으로 인한 비과세특례에 해당하지 않는지 살펴보아야 합니다.

전근 등의 사유로 부득이하게 비수도권 소재의 주택을 취득한 경우 일반주택(서울 집)을 양도할 때 비과세 혜택을 받습니다.

세대 전원이 이전해야 합니다  취학, 근무 등의 예외 사유가 인정됩니다.

다만 부득이한 사유가 해소되고 3년 내에 일반주택을 처분해야 합니다.

임 씨는 특례 기간이 진즉 경과해서 이 방식으로는 혜택을 볼 수 없습니다.

 

그런데 다른 특례를 검토해 볼 수 있습니다.

 조세특례제한법에 의한 농어촌주택 특례입니다. 

1세대가 2003년 8월 1일 이후 요번해에도 말까지 농어촌 주택을 취득해 3년 이상 보유한다면, 

일반주택(서울 집)을 양도할 때 농어촌 주택은 주택 수에서 제외합니다. 

이때 농어촌주택의 자격은 다음과 같습니다.

 

첫째, ▷수도권 ▷토지거래허가지역 ▷국토교통부 장관 지정지역 ▷조정대상지역 ▷관광진흥법 제2조의 관광단지 등이 아닌 읍면동 지역이어야 합니다.

둘째, 대지 면적 660m² 이내여야 합니다.

셋째, 취득 당시 기준시가가 2억 원(2014년 이후 취득 한옥은 4억 원) 이해야 합니다. 취득시기가 2007년 12월 31일 전이면 취득 당시 기준시가가 7000만 원 이하, 2018년에 취득했으면 기준시가 1억5000만 원 이해야 합니다.

넷째, 기존 집과 농어촌주택은 같은 읍면(또는 연접한 읍면)이 아닌 곳에 있어야 합니다.

 

다섯째, 농어촌주택은 최소 3년 이상 보유해야 합니다. 농어촌주택을 취득한 지 3년이 되기 전에 일반주택을 먼저 양도하더라도 비과세 혜택이 가능합니다. 다만 일반주택을 비과세 받고 나서 농어촌 주택을 3년 미만 보유하고 팔게 되면 비과세 받은 양도세가 추징됩니다.

 

제주 서귀포시의 경우 인구 20만 명 이하의 시에 해당합니다. 

임 씨의 서귀포 빌라는 매입금액이 1억3000만 원이었고 기준시가는 6000만 원입니다.

따라서 임 씨는 서울 집을 팔 때 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

해당 농어촌주택은 최소 3년 이상 보유해야만 하게되는데 A 씨는 진즉 보유 4년이 경과했습니다.

 

 임 씨는 서울 집을 약 20억 원에 양도한다면서 낸 세금은 3800만 원이었습니다.

1주택으로서 9억 원까지 비과세를 받고,

9억 원 초과분은 10년 이상 보유로 장기보유특별공제 80%를 적용 받았기 때문입니다.

 

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참고 자료 링크

www.donga.com/news/article/all/20201105/103825228/1

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