여의동 목동 재건축 전망 기대감(+토지거래 허가구역) 총정리 스토리!!

여의동 목동 재건축 전망 기대감(+토지거래 허가구역)

 

오늘은 서울시장 보궐선거로 재건축 기대감 부푼다 사실 선고 후 서울 재건축 시장의 전망에 대해서 알아보도록 하겠는데요 현재 여의도 목동 재건축으로 어제부터 부동산계에 새바람을 불러일으키려 합니다.

2021년 3월 야권 서울시장 단일 후보로 오세훈 전 시장이 확정되고 여론조사에서 박영선 후보를 큰 격차로 앞서자 강남 강북을 막론하고 노후 단지를 중심으로 재건축 기대감이 커지고 있습니다

박원순 전 시장이 만든 35층 친고 제한 룰에 발이 묶였던 한강변 단지들도 재건축 추진에 힘이 실리면서 시세에도 영향을 주고 있는 상황입니다.

오세훈 후보가 야권 단일 후보로 확정된 이후 한강병원과 시내 노후단지 밀집 지역에 민간 재건축 추진 논의가 확산되고 있습니다 

특히 압구정 이촌 여의도 성수 등 한강변 지역은 한강 르네상스 프로젝트 부활에 주목하고 있습니다. 


이곳은 과거 오세훈 후보가 시장으로 재임한 시기에 전략정비구역으로 지정돼 50층 개발이 가능해졌던 곳입니다

하지만 박 전 시장이 백지화했고 

유일하게 남은 성수지구도 35층 룰에 맞춘 개발 계획이 논의 중입니다. 


오세훈 후보 주택 공약은 5년 안에 신규 주택 36만 가구를 공급하고 그 중 절반인 18만 5천 가구 재개발 재건축 뉴타운 정상화를 통해 보급한다는 것입니다. 

이런 개발 기대감이 반영되면서 해당 지역 시세는 들썩이고 있습니다

시장 선거 이후 개발에 속도를 낼 것이란 기대감이 반영돼 실거래가는 올랐습니다. 
서울시가 새 시장 선출을 앞두고 지구단위 계획 수립을 위한 교통 영향 평가를 

재개한 여의도 재건축 연한 30년을 넘긴 단지가 밀집한 양천구 목동도 사업 기대감이 한층 높아졌습니다. 


양천구청은 올해 초 재건축 전담팀을 만들어 행정지원에 나섰습니다. 

목동 신시가지 1단지에서 14단지는 총 2만 6629가구로



재건축 후엔 약 5만 가구로 확대될 전망입니다.

목동 6단지 전용 65.1제곱미터는 2월에 17억 2천만 원의 목동 1단지 전용 90일 제곱미터는 3월 초에 20억 천만 원에 각각 매각되어 신고가를 기록했습니다. 


총 1860가구 규모 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 12단지가 재건축 안전진단에서 조건부 통과 판정인 D 등급을 받은 상황입니다

이로써 14개 목동 아파트 단지 중 8단지를 제외한 모든 단지가 1차 안전진단을 넘겼습니다

2021년 3월 24일 양천구청에 따르면

목동 12단지는 정밀 안전진단 결과 49.15점으로 D등급을 받았다고 언급한 상황 입니다.

목동 재건축 안전진단은 100점 만점으로 나뉘며 A에서 2등급으로 분류하는데

D등급은 31점에서부터 55점 입니다.

공공기관인 국토 안전관리원 한국건설기술연구원에 2차 적정성 검토를 거쳐야 합니다. 

목동 시민단지는 1차 안전진단 결과 목동 14개 아파트 단지 중 가장 낮은 점수인 49.15점을 기록하며 재건축에서 유리한 고지를 자제했습니다.

안전진단 점수는 낮을수록 재건축 필요성이 높아져 재건축 추진에 수월한데요

 이전까지는 목동 14단지가 49.48점으로 가장 낮은 점수를 받은 상황에서

목동 6단지가 2020년 6월 추가 적정성 검사까지 통과해 재건축이 확정됐습니다



목동 발단지는 1차 안전진단 결과를 기다리고 있으며 구 단지는 2차 안전진단에서 탈락을 했습니다 

목동 신시가지 아파트 14개 단지는 2만 6635 가구가 밀집한 주거지역입니다

용적률이 100%대 초반으로 지어져 재건축 진행 시 사업성이 우수한 것으로 꼽히고 있습니다. 
3종 일반 주거적으로 지정돼 조례상 용적률만 적용받아도 250%에



일부 인센티브 용적률을 받으면 법적 상한인 300%까지 지을 수 있어. 
사실상 기존 대비 두 배 이상 가구를 공급할 수 있습니다.



예를 들어 목동 7단지는 지하철 5호선과 인접해 역세권 고밀도 개발 적용을 받을 수 있는데 이렇게 되면 용적률이 최대 700%까지 늘어나게 됩니다

목동 단지는 지하철 2호선 지선인 양천구청역과 가깝습니다

 학원가가 가까워 학군 수요가 높은 것으로 꼽히고 있습니다. 
안전진단 절차와 가중치의 변화를 보시면 구조 안전성 부분이



예전에 20%에서 문 정부에서는 50%로 높아졌습니다 

기존보다 무려 2 5배가 늘어난 것입니다 

구조 안전성은 건물 노후화에 따라 붕괴 위험을 평가하는 항목인데



낮은 점수를 받지 않으면 안전진단 통과가 어운데요.

즉 당장 무너질 것 같지 않으면 웬만해서는 해서는 허가가 안나온다는 소리입니다.

예를 들어 올림픽 선수촌 아파트는 2019년 1차 안전진단에서 시급 60.24점을 받아 탈락했던 이력이 있습니다.

당시 구조 안전성에서 81.91점의 높은 점수를 기록하면서 재건축 기회를 얻지 못했습니다. 

그러나 최근에 나온 안전진단 결과에서는 구조안전성 점수가 74.74점으로 2년 전보다 7.17점 낮아져 

2차 안전진단을 받을 수 있게 된 것입니다.

이후 2차 안전진단에서 만약 구조 안전성 점수가 또 높게 나온다면 재건축은 수포로 돌아가게 된 사례가 있습니다.

 목동 구 단지와 오류동 동부 그린 아파트 불광동 유상 아파트 등이

2차 안전진단 점수가 높아지면서 재건축이 무산된 바 있습니다 마포구와 노원구 등 강북권 단지도 개발 기대감이 커지고 있습니다 마포구 성산시장 아파트는 정밀 안전진단을 통과해



정비구역 지정만 남았습니다 오세훈 후보가 당선될 가능성이 높아지면서 매물을 찾는 사람이 늘어나고 있고 선거 이후에는 가격이 더 뛸 것으로 예상하면서 미리 매물을 잡겠다는 분위기입니다 2단지 전용 66제곱미터는 3월 8일 신고가인 10억 1500만 원에 거래됐지만

최근 전용 50제곱미터 호가는 12억 5천만 원까지 뛰었습니다. 
노원구 상계동도 재건축 기대감이 큽니다 최근 3개 주공 11단지가 예비 안전진단을 통과했고 3 4 9 12 14 단지 등이 연이어

예비 안전진단을 신청했습니다 아직 호가가 5억에서 6억 원대 매물이 남아있어 매수 문의가 많이 들어오고 있습니다 예비 안전진단을 통과한 단지에 호가가 더 높습니다 2018년 8월 이후 멈춰 섰던 서울 영등포구 여의도 일대의 재건축 사업이

3년 만에 다시 추진될 전망입니다 당시 박원순 서울시장이 여의도를 국제 금융 중심지로 발전시키기 위한 종합 마스터플랜 발표를 예고한 지 한 달 만에 지가 상승 우려 등의 이유로 전면 보류한 후 정체됐던



지구단위 계획 수립이 마무리 단계에 접어든 데 따른 것입니다 2021년 3월 24일 서울시에 따르면 서울시는 15일 여의도 아파트 지구 지구 단위 계획 수립 관련

교통 영역 평가 영역을 권고했습니다 사업지와 주변의 교통 환경 변화를 예측하고 문제점 파악 및 개선 방안을 마련해 지구단위계 수립에 따른 교통 영향을 점검하는 자원입니다. 
교통 영향 평가 용역은 지구단위계 수립 전에 반드시 거쳐야 하는 절차입니다.

지구단위 계획 수립이 후반부 단계에 들어온 만큼 용역 공고를 한 것입니다. 
여의도 지구단위 계획 수립 계획을 발표한 지 오랜 시간이 지난 만큼 더 이상 지체하지 않고 진행할 방침입니다. 
국토교통부 등과 최종 조율 등이 필요하겠지만

연내 지구단위계의 확정을 목표로 하고 있습니다 여의도 아파트 지구는 서울시가 2017년 반포 및 서초 아파트 지구와 함께 지구단위 계획 수립 계획을 밝히며 용역을 발주하고 이듬해 교통 영향 평가 용역을 권고했습니다

하지만 박 전 시장이 2018년 8월 긴급 기자 설명회를 열고 주택시장이 안정화될 때까지 여의도 개발계획 발표와 추진을 보류하겠다고 밝힌 후 표류해왔습니다. 
시범 아파트 등 개발단지들이 재건축을 위해 서울시 도시계획위원회에 정비 계획안을 올렸지만 서울시는 상위 계획인 지구단위 계획이 마련될 때까지 보류한다는 입장을 밝혔었습니다.

이에 준공 51년 차에 접어든 시범 아파트는 올해 초 노후 단지에 위험한 현실을 알리고 재건축이 시급함을 호소하기 위해 안전사고 백서를 발간하기도 했습니다 여의도 아파트 단지에 지구단위 계획이 최종 수립되면 이 일대 재건축 추진에도 탄력이 붙을 것으로 전망되고 있습니다.



목화 아파트는 1월 말 재건축 정밀안전진단에서 최하 등급인 2등급을 받고 재건축 추진에 시동을 걸었습니다. 
정밀 안전진단 d등급은 조건부 재건축이고 이 등급은 재건축이 즉시 가능합니다. 
미성 아파트와 은하 아파트도 연초 재건축 정밀 안전진단의 전 단계인 예비 안전진단을 통과했습니다

4월 7일 보궐선거를 앞두고 서울시장 후보들이 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화 의지를 보이는 것도 여의도 재건축 속도에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다. 
오세훈 전 시장은 취임하면 일주일 안에 재건축 재개발 규제를 풀겠다며 여의도 등 구체적인 지역을 언급한 바 있습니다.

박영선 더불어민주당 후보도 여의도 재건축 재개발과 관련해 주민과 공감대를 형성하면서 허용해야 한다는 입장이라고 말하기도 했습니다 종합 의견입니다 재건축 인허가 건은 서울시장이 쥐고 있어 당선이 결정되면. 
그동안 지지부진했던 사업에 속도가 붙을 것이란 기대가 나오고 있습니다

서울시가 재건축 인허가 행정절차를 진행하지 않아 정비사업이 멈춰 있는 대표적인 곳은 강남구 압구정동 영등포구 여의도동 등입니다 압구정동과 여의도 등은 지구 단위 계획이 수립됐는데 결정 구시가 나지 않았습니다

서울시장에 허가만 있으면 개발을 진행할 수 있는 것입니다. 
오 후보는 5년간 서울 신규주택 36만 가구를 공급하겠다고 공약을 하고 그중 절반인 18만 5천 가구를 재개발. 

재건축 뉴타운 정상화를 통해 보급한다고 했습니다.



박 후보는. 1980년대 지어진 강남 아파트는 재건축해야 한다는 입장입니다. 
하지만 정부 주도의 개발을 전제로 깔고 있습니다 누가 되더라도 고객만큼 규제를 풀지는 미지수입니다

임기가 1년 2개월인 서울시장인데다 오후에 경우 부동산 정책을 놓고 중앙정부와 마찰을 빚을 수가 있기 때문입니다. 
서울시장에게 재개발 재건축 인하가 미 용정률 인센티브 등 사업에 속도를 낼 수 있는 권한이 있지만 전면 허용하는 경우 집값 불안 요인이 될 수가 있습니다

사전에 시내 노후 주택 전수조사 등을 통해 주거 환경 계산으로 정책 방향을 제시해야 투기 수요가 관리될 것으로 생각이 됩니다. 

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